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🏚 갑자기 집주인이 연락이 안되고, 집이 경매에 넘어갔다면?
"전세사기 피해자"는 더 이상 뉴스 속 일이 아닙니다. 계약을 믿었는데, 보증금 전액을 날리는 피해자가 속출하고 있습니다.
📉 전국 전세사기 피해액은 2024년 기준 2조 원 이상, 피해 세대는 1만 호를 초과했습니다.
이 글에서는 전세사기 예방, 피해 유형, 대응책, 그리고 긴급 금융, 주거 지원, 관련 법률 상담 까지 지원해 주는 전세사기 피해자 지원센터 안내까지 구체적으로 정리해 드립니다.
[ ※ 긴급히 필요한 주거대책 및 금융지원, 법률상담, 피해진상 조사, 경공매 절차 지원 ]
전세사기 피해 유형
① 깡통전세
깡통전세는 집값보다 전세금과 대출금의 합이 더 커지는 상황을 말합니다. 주택이 경매로 넘어가도 매각금액이 보증금을 충당하지 못해 세입자가 전액 손해를 보는 구조입니다. 특히 신축 오피스텔이나 저가 다세대주택에서 많이 발생하며, 외관은 멀쩡해 보여도 실거래가는 낮은 경우가 많습니다.
📌 사례: 인천 미추홀구의 한 신축 빌라에 보증금 9,000만 원으로 입주한 세입자 B씨는 1년 후 집이 경매로 넘어가면서 경매 낙찰가는 6,500만 원에 불과했습니다. 선순위 근저당권자가 먼저 배당받아, B씨는 보증금 전액을 잃었습니다. 계약 당시 "집값이 1억 3천만 원"이라는 중개사의 말만 믿고 등기부등본조차 확인하지 않았던 것이 원인이었습니다.
② 대리인 사칭 계약
대리인 사칭은 임대인 행세를 하는 사기범이 건물주의 신분을 위조하거나, 실제 소유주인 것처럼 가장해 세입자와 계약을 맺고 보증금을 편취하는 유형입니다. 위조된 신분증, 허위 위임장 등을 통해 사칭하기 때문에 세입자는 실제 소유자와 계약을 했다고 착각하게 됩니다. 공인중개사가 확인 없이 중개한 경우 책임 문제도 복잡해질 수 있습니다.
📌 사례: 부산 해운대구의 한 원룸에서 임대인 행세를 하던 F씨는 건물주의 인감과 신분증을 위조해 5명의 세입자와 각각 전세계약을 체결하고, 5억 원 상당의 보증금을 편취했습니다. 계약서에 인감도장이 찍혀 있었으나, 실제 건물주는 해외에 체류 중이었고 계약 사실조차 몰랐던 것으로 드러났습니다.
③ 신탁사기
신탁사기는 임대인이 부동산의 소유권을 신탁회사에 이미 넘긴 상태에서 이를 숨기고 세입자와 전세계약을 체결하는 방식입니다. 소유권이 신탁사에 있는 상태에서 체결된 계약은 효력이 약해, 이후 경매가 진행되면 세입자는 신탁회사의 채권자에게 밀리게 됩니다. 이 사기는 일반 등기부등본 열람만으로는 신탁여부가 보이지 않아 더욱 위험합니다.
📌 사례: 경기도 부천의 한 오피스텔에 입주한 20대 사회초년생 E씨는 보증금 7천만 원을 걸고 전세계약을 체결했지만, 몇 달 후 집이 신탁재산임이 드러나며 경매로 넘어갔습니다. 보증보험도 가입되지 않아, 현재까지 단 한 푼도 돌려받지 못하고 있으며, 신탁 등기는 별도로 확인해야 한다는 사실조차 알지 못한 것이 화근이었습니다.
④ 이중계약
이중계약은 동일한 집에 대해 복수의 세입자와 전세계약을 맺거나, 전세-월세 계약을 이중으로 체결하는 사기 수법입니다. 주로 공인중개사가 임대인과 공모하여, 임대인에게는 월세 계약서를 제출하고, 세입자에게는 전세 계약서와 확정일자를 제공하는 방식입니다. 법적으로는 후순위자나 허위 계약서에 해당되어 보증금을 보장받기 어렵습니다.
📌 사례: 서울 관악구의 빌라에 입주한 C씨는 보증금 1억 2천만 원을 지급했지만, 나중에 알고 보니 동일 건물 1층에 또 다른 세입자 D씨가 동일한 날짜에 같은 집으로 계약한 사실이 밝혀졌습니다. 중개사는 집이 2개 있다고 둘러댔지만, 등기상 한 세대였고 결국 두 사람 모두 소송에 휘말리게 되었습니다.
피해 발생 시 대처 방법
세입자 스스로가 전세사기 예방에 대한 인식이 없다면, 피해 발생 후 전세사기 피해자가 될 가능성은 항상 열려 있습니다.
아래, 전세사기 피해자 지원센터를 통하여 신고하시거나, 아래와 같이 대응하시길 바랍니다.
1. 경찰 신고 및 증거 수집
임대인의 신원 정보, 계약서, 문자 내역 등 모든 증거를 확보하여 관할 경찰서에 사기 혐의로 신고하세요.
2. HUG 전세보증금 반환 보험 확인
주택도시보증공사(HUG)에 보증보험이 가입돼 있다면 사고 통지서 제출 → 대위변제 신청을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3. 민사 및 형사 소송
형사고소와 민사소송을 병행하여 임대인을 처벌하고, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 법률 전문가의 조력을 받는 것이 중요합니다.
전세사기 주택 경매 현황 및 심각성
2024년 기준, 서울 강서구·인천 미추홀구·부산 사상구 등에서 전세사기 피해 주택, 아파트 전세사기 물건들 경매 건수가 60% 이상 증가했습니다.
세입자들은 전입신고와 확정일자가 있어도 후순위로 밀려 보증금을 1원도 돌려받지 못하는 사례가 이어지고 있습니다.
전세사기 예방을 위한 체크리스트
- 📄 등기부등본 확인: 전세사기 예방의 기본입니다. 아파트 전세사기는 겉보기에 멀쩡한 단지에서도 발생합니다.
- 💰 전세가율 점검: 전세사기 피해자들의 70%는 이 확인을 생략했습니다.
- 🔍 임대인 신원 검증: 사칭으로 인한 아파트 전세사기는 위조 신분증에서 시작됩니다.
- 📝 확정일자+전입신고: 대항력은 전세사기 예방의 필수 조건입니다.
기본 용어 정리
✔ 대항력: 임차인이 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리. 전입신고 + 확정일자가 핵심 조건입니다.
✔ 근저당권: 금융기관이 설정한 담보권. 선순위 근저당이 있을 경우 세입자는 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q2. 깡통전세는 어떻게 판별하나요?
전세사기 예방 차원에서, 반드시 등기부등본과 시세 비교를 통해 아파트 전세사기 위험을 점검해야 합니다.
Q3. 보증보험에 가입하려면 조건이 있나요?
전세사기 피해자 중 상당수는 보증보험 미가입 상태였습니다. 전세사기 예방을 위해선 계약 전 반드시 조건을 확인하세요.
Q6. 전세사기 대응 시 무료 상담 가능한가요?
LH, 서울시 등에서 전세사기 피해자를 위한 법률 지원을 확대하고 있으며, 이는 전세사기 예방에도 중요한 기회가 됩니다.
전세사기 예방은 중개업자를 과신하지 말고, 등기부 등본을 살펴 대항력 여부를 반드시 판별하여야 하며, 특시 신탁이라는 용어 등 어려운 용어를 끝가지 이해하셔야 되며, 이중 삼중의 여러번 확인해야 나날이 고도화되어사는 전세사기 예방이 가능하며, 요즘 증가하는 아파트 전세사기 위험을 사전에 차단할 수 있습니다. 모든 임대차 계약은 전세사기 예방을 전제로 시작되어야 합니다.